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Bruno Lobo • Managing Partner S+A Capital

 

A transformação repentina das nossas rotinas diárias devido à pandemia, e medidas subsequentemente implementadas, pôs em causa a essência das cidades e simultaneamente reafirmou a necessidade da sua existência.

Embora os princípios do desenho urbano e planeamento territorial possam ter sido questionados, a pandemia criou a necessidade de soluções urbanísticas inovadoras que permitam adaptar os centros urbanos às novas preferências, o que poderá ter um efeito um catalisador para introduzir novas forma de planear, requalificar e proteger as nossas cidades.

A redução das interações facilitadas pelos espaços públicos e rejeição da densidade urbana enfraqueceu a vitalidade das cidades e do modo de vida urbano. Ao mesmo tempo, a experiência do confinamento realçou a necessidade da mobilidade, de separação entre casa e trabalho, e dos benefícios da interação social, destacando a infraestrutura social e natural que torna os centros urbanos habitáveis.

O teletrabalho poderá ter levado as empresas a questionar a necessidade de espaços de escritórios localizados em zonas centrais. No entanto, realçou também as qualidades especiais da troca de informação ‘face a face’ não reprodutíveis virtualmente.

Desta forma, a necessidade de espaços de escritórios sede localizados em zonas urbanas centrais não diminuirá, mas a sua utilização será alterada. As novas tipologias de escritórios sede terão uma maior proporção de área por nº de colaboradores e uma maior separação entre espaços de trabalhos e espaços colaborativos, privilegiando as zonas onde informação possa ter trocada presencialmente.

A previsível descentralização e multiplicação de espaços de trabalho conectados virtualmente, resultará numa valorização acrescida do ‘centro’ e por espaços dentro do escritório e na sua envolvente onde a informação possa ser trocada presencialmente e exista proximidade com a concorrência.

A menor necessidade de viagens diárias entre casa e trabalho não levará necessariamente a uma diminuição da importância dos transportes públicos. A possível diminuição da frequência de utilização em percursos diários mais longos será compensada com o aumento da frequência de percursos mais curtos, e adição de percursos alternativos respondendo à reorganização das relações espaciais entre o local de residência e de trabalho.

Consequentemente, o transporte público será ainda mais prevalente, o que tornará necessário investimento adicional na redes existentes de forma a permitir a sua adaptação aos novos padrões de utilização, e na criação de formas alternativas de mobilidade baseadas em ciclovias e percursos pedonais.

O período de confinamento expôs a fragilidade estrutural dos centros urbanos secundários e do seu comércio de retalho progressivamente ameaçado pelas grandes superfícies comerciais e plataformas virtuais. Simultaneamente, valorizou os serviços e comércio local que continuaram a servir as populações durante este período, e as zonas públicas exteriores em detrimento dos espaços fechados para onde o comércio e restauração se estavam progressivamente a transferir.

Deste, modo, este período pode ter um efeito catalisador para a revitalização dos centros urbanos locais apoiado pela procura por espaços de trabalho com maior proximidade com o local de residência, e maior valorização dos espaços exteriores pedonais e do comércio de rua.

Foram também realçadas as desigualdade espaciais entre aqueles com e sem acesso a zonas exteriores privadas e proximidade a zonas verdes públicas. A consequente  valorização das zonas verdes exteriores poderá levar a uma mudança nas preferências de tipologia e localização das residências. No entanto, os aglomerados urbanos e mercados imobiliários subjacentes não têm a capacidade de reajustar a estrutura da oferta de forma imediata.

A alternativa será incentivar o investimento adicional na requalificação dos espaços públicos urbanos, e na infraestrutura pública em zonas de maior densidade urbana de forma a que sejam os centros urbanos existentes a adaptar-se às novas preferências.

Apesar de estar já em curso uma mudança de paradigma no ordenamento territorial e desenho urbano baseado no planeamento estratégico e na sustentabilidade, a pandemia criou a oportunidade de acelerar a inovação e adoptar novas tipologias e estratégias de requalificação urbana.

Existe agora a oportunidade de direcionar os efeitos descentralizadores da pandemia para modelos regionais baseados em aglomerados urbanos planeados numa lógica de proximidade com maior relação com zonas de natureza onde as principais actividades diárias sejam alcançáveis num máximo de 15 minutos a pé.

Para tal, é necessário focar as intervenções na criação de espaços polivalentes com a possibilidade de diferentes utilizações ao longo do dia; criar redes de vias pedonais totalmente interligadas ao longo de toda a cidade; efectuar intervenções de pequena escala na conversão e recuperação de espaços públicos e áreas verdes; reinventar os centros comunitários e reimaginar os centros urbanos secundários.

Nenhuma destas propostas é nova. A sua implementação requer um sistema de ordenamento territorial integrado e estratégico, em vez de continuar numa abordagem fragmentada. Para tal, é necessário que os planos urbanísticos evoluam de representações estáticas do território para uma coordenação dinâmica do desenvolvimento urbano e investimento público em parceria com os promotores imobiliários e investidores institucionais.

O crescimento urbano sustentável necessita de equilibrar as pressões de desenvolvimento em zonas de maior valor com o suporte ao investimento em zonas de menor atractividade e menos infraestruturadas. Particularmente nestas zonas, o sistema de planeamento deve conseguir criar o contexto de certeza ao nível do licenciamento e investimentos públicos necessário para diminuir o risco da promoção e atrair investimento privado.

As infraestruturas públicas e equipamentos sociais deve ser financiados em parte pelo aumento do valor dos terrenos resultantes do investimento públicos através de mecanismos de perequação e compensação urbanística que repartão equitativamente os encargos e benefícios resultantes da promoção imobiliária de forma assegurar a viabilidade económica dos projectos privados e simultaneamente benefícios públicos.

Os arquitectos, urbanistas e investidores imobiliários têm agora a oportunidade de reimaginar os nosso centros urbanos e criar os lugares do futuro de que precisamos. Será necessário continuar a adaptar e inovar, mas a essência das cidades permanecerá.

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