Bruno Lobo • Managing Partner S+A Capital
Os ativos imobiliários que integram a categoria de ‘living’ referem-se aos ativos de arrendamento que no seu conjunto, providenciam habitação para todas as fases da vida, o que inclui residências de estudantes, residencial de arrendamento (built-to-rent, co-living), residências sénior e residências assistidas.
Os projetos no setor ‘living’ têm um modelo de negócio baseado na sua exploração por operadores profissionais com o objectivo de gerar retornos atrativos para investidores institucionais através da compressão das yields e resultante spread positivo entre o desenvolvimento do ativo, e a sua venda com operações após estabilização das taxas de ocupação.
Inicialmente considerado pelos investidores institucionais como um setor secundário no mercado imobiliário Europeu, o setor ‘living’ tem vindo a crescer significativamente no Continente nos últimos anos, representando actualmente a segunda maior classe de ativos imobiliários com 73 mil milhões de euros de investimento no ano passado.
O crescimento do mercado ‘living’ na Europa tem vindo a ser impulsionado por uma procura crescente por parte dos investidores institucionais por ativos reais com rendimentos anuais atrativos face ao risco, e performance estável a longo prazo.
Por parte dos arrendatários, tem existido uma procura crescente por formatos de habitação especializadas que ofereçam flexibilidade, conveniência e acesso a comunidades específicas com tipologias, serviços e áreas comuns adaptadas às necessidades de cada faixa etária.
A evolução das preferências dos arrendatários dos projectos ‘living’ é justificada pelas mudanças demográficas e inovações tecnológicas que, conjuntamente com o aceleramento dos processos de urbanização e maior mobilidade urbana, têm vindo a alterar a estrutura do mercado laboral e dos agregados familiares.
O período de confinamento e requisitos de distanciamento social irão simultaneamente causar mudanças no setor e acelerar tendências anteriores. Algumas das mudanças serão temporárias e outras estruturais com impacto a longo prazo nas preferências dos arrendatários relativamente a localização, serviços e características dos projectos.
Como consequência da pandemia existirá uma procura crescente por espaços que permitam o teletrabalho, internet de alta velocidade e zona exteriores privadas. Existirá também uma maior procura por espaços públicos pedonais, proximidade a zonas de natureza e localizações com menor densidade urbana.
A mudança nas preferências dos arrendatários e necessidade de diversificar as fontes de receitas operacionais dos projetos de ‘living’ levarão à reconceptualização das áreas privadas, assim como das áreas de serviços comuns, levando a um reequilíbrio das respectivas proporções entre ambas.
As áreas privadas serão redimensionadas de modo a privilegiar a orientação solar, uma maior separação entre as zonas sociais e privadas, inclusão de uma zona de trabalho autónoma, aumento do número de instalações sanitárias, maior isolamento térmico e acústico, de forma a permitir uma maior autonomia de cada elemento do agregado familiar dentro de cada unidade.
As zonas de serviços comuns serão cada vez mais flexíveis de modo a permitir programas polivalentes com capacidade de gerar receitas adicionais através da adaptação à evolução das preferências dos utilizadores ao longo do tempo e incorporação progressiva de actividades tradicionalmente realizadas fora do projecto.
Existirá também um ênfase crescente na componente de exploração e de serviços prestados aos residentes – que como ‘clientes’ são a principal fonte de receita – através do investimento na infraestrutura tecnológica e equipas locais permanentes que progressivamente assumam a gestão dos serviços e custos associados à residência tradicionalmente geridos pelos arrendatários, e que criem experiências partilhadas que permitam a criação de comunidades durante o ciclo de vida do ativo por forma a aumentar a taxa de retenção e atrair novos residentes.
A reconceptualização e redimensionamento dos projetos no setor de ‘living’ levarão à criação de novas tipologias que permitam uma maior autonomia individual e simultaneamente o desenvolvimento de comunidades específicas. A evolução da organização espacial e funcional dos projectos, levará a uma sobreposição e fusão das categorias existentes, resultando na criação de novas categorias como as residências intergeracionais.
A evolução do sector ‘living’ criará também uma oportunidade de (re) introduzir novos modelos de desenvolvimento urbano e ordenamento do território. Embora a pandemia possa ter reforçado a preferência por modelos anti-urbanos, as cidades continuarão a ser fundamentais para permitir as ligações e interações necessárias. Desta forma, existe a oportunidade de redirecionar os efeitos descentralizadores da pandemia para modelos regionais baseados em aglomerados urbanos planeados numa lógica de proximidade com maior relação com zonas de natureza e investimento adicional em equipamentos públicos e infraestrutura social.
A relação entre os fatores cíclicos e estruturais é fundamental para a execução de estratégias de investimento imobiliário. Apesar do impacto cíclico causado pela pandemia, o setor ‘living’ beneficia de vantagens estruturais que lhe permite resiliência e menor volatilidade na geração de retornos a longo prazo. A resiliência do setor deve-se à sua flexibilidade e capacidade de adaptação às mudanças das preferências dos arrendatários ao longo do ciclo de vida do ativo .
O investimento no setor ‘living’ deverá ter uma diminuição temporária devido à incerteza causada pela pandemia e pelo respectivo processo de recuperação com o mercado a passar actualmente por um período de avaliação de riscos e redefinição de preços. No entanto, apesar de ser ainda prematuro efectuar previsões sobre a forma da retoma, é expectável que estratégias de investimento imobiliário que favoreçam fatores estruturais de longo prazo do setor ‘living’ venham a apresentar valorizações atrativas nos próximos anos relativamente aos valores de 2020.
