A Construção de Valor num Contexto de Incerteza

O aumento dos custos de construção e das taxas de juro criam desafios, mas também oportunidades aos projetistas, empreiteiros e promotores focados no mercado residencial para implementar estratégias inovadoras de colaboração que equilibrem a necessidade de controlar custos e prazos, com a criação de valor necessária para assegurar a viabilidade dos projetos e responder aos desafios de sustentabilidade.

Introdução

O atual contexto internacional de conflito na Ucrânia e as restrições originadas pela pandemia COVID-19 têm levado a um aumento dos custos da energia e matérias-primas, e à disrupção das cadeias de fornecimento de materiais de construção.

Estes fatores têm contribuído para a perda do poder de compra dos consumidores, aumento dos custos de construção, redução do stock dos fornecedores e aumento da escassez de mão de obra qualificada.

Para combater a subida da inflação, os bancos centrais têm vindo a aumentar as taxas de juro, resultando num aumento do custo do capital dos investidores, do financiamento bancário à construção, e aquisição de habitação.

Este contexto favorece o investimento em ativos de rendimento, pela atratividade das yields e proteção contra a inflação; e aumenta a necessidade de arrendar particularmente para famílias jovens e com rendimentos baixos.

No entanto, existe um desequilíbrio significativo entre a oferta e procura no mercado imobiliário residencial dado o número reduzido de novos fogos concluídos nas últimas décadas, e crescimento continuado da procura em particular no segmento médio.

Continua assim a ser necessário aumentar a oferta de habitação acessível para conter o crescimento dos preços, e responder à procura por parte dos compradores por novos formatos de habitação que ofereçam flexibilidade, conveniência e serviços adaptados às especificidades de cada faixa etária.

Desta forma, esta conjuntura não tem de necessariamente resultar num abrandamento do setor, ao poder representar uma oportunidade de introduzir estratégias inovadoras de mitigação dos custos que intervenham de forma integrada nas várias fases dos projetos e na otimização do contexto institucional da construção e promoção imobiliária.

Desafios e oportunidades

O aumento dos custos de construção e das taxas de juro pode ter impacto nos planos de negócios de projetos novos e em curso, afetar as margens dos empreiteiros e as taxas de retorno dos investidores.

No caso dos projetos em curso, assiste-se à implementação de modelos de revisão de preços, e à procura de soluções alternativas de materiais e montagem mais económicas e disponíveis localmente.

No caso de novos projetos, assiste-se a uma subida das contingências nos orçamentos apresentados pelos empreiteiros, redução dos prazos de validade das propostas, e indisponibilidade para garantir preços fixos e irreversíveis ao mesmo tempo que são introduzidos novos desafios de sustentabilidade.

Por outro lado, o aumento das taxas de juro e incerteza relativamente aos custos e prazos de construção leva ao incremento do custo do capital dos investidores e a condições mais exigentes para o financiamento bancário à construção e concessão de crédito para aquisição de habitação.

Estes fatores originam planos de negócios mais conservadores para novos projetos onde a sua viabilidade económica depende da redução do valor de aquisição dos terrenos, das taxas de crescimento dos valores de venda, da redução dos custos de construção e prazos de execução; e dos ‘custos de contexto’.

Dada a inelasticidade dos valores dos terrenos e dificuldade em sustentar taxas de crescimento de receitas a longo prazo, esta conjuntura aumenta a necessidade de intervir nas variáveis dos custos e na otimização do contexto institucional da construção e promoção imobiliária.

O atual contexto de incerteza implica uma maior partilha de risco entre as várias partes o que requer estruturas com uma abordagem multidisciplinar durante as várias fases dos projetos capaz de assegurar a certeza de custos e execução requerida pelos investidores e entidades bancárias, flexibilidade na compra dos materiais, e alinhamento de interesses entre as várias partes.

Ao nível dos projetos, é necessário otimizar layouts, inovar na organização funcional dos edifícios, e adaptá-los às novas preferências de acordo com as especificidades de cada segmento e necessidades de cada faixa etária.

São necessárias soluções construtivas estandardizadas, modulares e pré-fabricadas que reduzam prazos e aumentem a previsibilidade da execução; diminuam a dependência de mão-de-obra especializada e desperdício de materiais; e garantam a uniformidade dos sistemas instalados.

Para tal, devem ser utilizados sistemas construtivos industriais testados e certificados para aumentar a rapidez e sequência de instalação/construção, favorecendo os materiais locais, com maior eficiência energética, melhor relação entre peso/ resistência, e maior facilidade de transporte e montagem.

É fundamental introduzir sistemas de coordenação entre as especialidades, a entidade executante e o dono de obra que antecipem conflitos e interferências normalmente só visíveis em obra. A preparação da obra é cada vez mais uma componente fundamental do processo assim como a escolha do empreiteiro em função da especificidade de cada projeto.

Ao nível dos procedimentos construtivos devem ser adotadas estratégias que equilibrem a partilha de riscos entre a entidade executante e o dono de obra, com a necessidade de providenciar certeza de custos e prazos de execução requerida pelos investidores e entidades bancárias.

Para tal, são necessárias estratégias de contratação que permitam colaboração entre o projetista, empreiteiro e promotor desde as fases iniciais do projeto, com partilha de informação contínua entre as várias partes e transparência relativamente aos custos e margens das respetivas operações.

É fundamental incluir mecanismos que providenciem a flexibilidade necessária para poder comprar os materiais no tempo certo ao melhor preço e poder selecionar soluções alternativas com rapidez; e que assegurem o alinhamento de interesses entre as várias partes em relação aos resultados.

Este contexto aumenta também a necessidade das entidades públicas de otimizar o quadro institucional da construção e promoção imobiliária e reduzir os ‘custos de contexto’.

Para tal, é necessária uma intervenção integrada por parte das entidades públicas que atue simultaneamente sobre a simplificação dos processos de licenciamento, recalibração dos mecanismos fiscais, atualização da legislação relevante e apoio à mão de obra qualificada.

Estratégias para mitigação dos custos e prazos de construção e criar valor



Estratégia de Projeto

– Otimização dos layouts e organização funcional dos edifícios;

– Adaptação das tipologias e áreas de serviços comuns às novas preferências;

– Repetição e modularização de elementos como vãos, painéis de fachada, cozinhas, mobiliários fixos, casas de banho;

– Redução das áreas de varanda em consola e remoção de carpintarias;

– Utilização de modelos “digital twin” de BIM (Building Information Modeling).



Escolha de Materiais

– Materiais de construção sustentáveis com alta eficiência energética e energia renovável;

– Utilização de materiais locais, de fácil transporte e montagem, com melhor relação peso/resistência e redução de custos;

– Processos de construção industrializados combinados com construção em fábrica;

– Uso de sistemas construtivos “secos” como paredes e tetos em gesso cartonado, e sistemas de chão em dry screed.



Procedimentos Construtivos

– Preparação de obra e seleção do empreiteiro;

– Colaboração e partilha de informação contínua entre projetistas, empreiteiros e promotores desde as fases iniciais do projeto;

– Flexibilidade na compra dos materiais;

– Transparência relativamente a custos e margens;

– Mecanismos de partilha de riscos e alinhamento de interesses entre promotor e empreiteiro.



Contexto Institucional

– Mecanismos de regulamentação e controlo dos custos de construção;

– Simplificação do processo de licenciamento urbano com redução de prazos e maior previsibilidade;

– Atualização dos regulamentos da construção e adequação das exigências técnicas;

– Recalibração da fiscalidade da construção e promoção imobiliária;

– Apoio a formação e incentivos para o aumento da mão de obra especializada.

Conclusões

O aumento dos custos da construção e taxas de juro contribuem para agravar as consequências das ineficiências existentes no setor imobiliário na elaboração dos projetos, metodologias construtivas e custos de contexto.

É necessária uma atuação transversal ao setor público e privado para implementar estratégias colaborativas que atuem de forma integrada nas várias fases dos projetos e otimizem o seu contexto institucional.

A atual conjuntura aumenta a necessidade da implementação destas estratégias como fator diferenciador no setor, de forma a manter a capacidade do mercado de produzir habitação acessível à classe média, e a sua competitividade na atração de investimento estrangeiro.