O mercado imobiliário de São Paulo

Em 2019, o PIB do município de São Paulo, no Brasil, equivaleu a 10% do PIB brasileiro. De relevância impressionante, São Paulo tem um mercado imobiliário que influencia o ambiente nacional. Em 2020, a taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), a taxa básica de juros da economia brasileira, estava em 2% ao ano, com a existência de créditos baratos e
uma grande procura por imóveis. Nos últimos três anos, o valor subiu mais de 11%, atingindo os 13,75% em 2022. Este período tão longo de taxas elevadas, de entre as mais altas do mundo, retraiu o financiamento imobiliário. No início de 2023, os indicadores económicos e as entidades do setor indicavam uma queda nas vendas e na concessão de crédito. Reforçavam que o cenário de 2023 seria mais desafiador para novos lançamentos e para vendas destinados às classes média e alta. Já no segmento de “baixa renda” (classes de baixo rendimento), beneficiado pelo programa “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV), as expectativas eram de crescimento. Ainda assim, em 2022, segundo a Associação Brasileira de Incorporadores Imobiliários
(ABRAINC), a comercialização de imóveis no Brasil aumentou cerca de 12% em relação a 2021, o maior valor desde 2014.
Para a ABRAINC, apesar dos mercados imobiliários do exterior darem sinais preocupantes desde 2022, mais de 60% dos empreendedores brasileiros acreditavam que 2023 seria melhor do que 2022, tese comungada pelo Banco Central, que acreditava que novos projetos de imóveis sairiam do papel até ao final deste ano 2023. Os juros do financiamento imobiliário estão numa fase de estabilização, sendo assim expectável que o acesso ao crédito seja maior muito em breve. É provável mesmo que 2023 seja melhor que o ano anterior para alguns segmentos. Alguma animação para os segmentos que não fazem parte do Programa MCMV é alimentada pelo desenrolar da reforma fiscal e novo enquadramento fiscal, que serão capazes de dar eficiência tributária à indústria da construção, ao contrário do sector dos serviços que, por ora, poderá ser um dos mais prejudicados. De qualquer forma, parece ser consensual que não haverá mudança na tendência de o preço dos imóveis continuar a subir discreta e moderadamente. Com bons e maus motivos em 2022, o mercado imobiliário de São Paulo teve um
desempenho acima do esperado, assim como o mercado imobiliário nacional, indicando um provável crescimento. É um mercado complexo, segmentado, com um notável nicho de apartamentos compactos (com área reduzida).
No gráfico seguinte, podemos analisar a evolução das unidades residenciais vendidas (em milhares de unidades), acumulada em 12 meses.

Bem longe de um “mar de rosas”, os imóveis não residenciais no pós-pandemia sofreram uma queda drástica de vendas, com uma provável recuperação até ao final deste ano 2023, acredita-se que suportado por investimentos do exterior. Neste crescimento estão os “green buildings”, que se têm valorizado e são procurados por parte da população e empresas. Em São Paulo, e mesmo nas demais capitais, o preço por m² dos imóveis tem-se tornado cada vez mais caro, não acompanhando o aumento dos salários, o que beneficia o imóvel “compacto” e funcional, que se encaixa no principal programa nacional de habitação popular, com cerca de 45 m² de área. Não por acaso, metade dos novos lançamentos imobiliários de 2022 foram do tipo “compacto”. Considerando que o mercado imobiliário paulista tem quatro fases: recuperação, expansão, excesso de oferta e recessão, em 2022, uma série de fatores conduziu o mercado para o excesso de oferta. Em dezembro de 2022, segundo o Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis), havia um stock para 16 meses de venda para o “alto padrão” (classe alta) e um stock para 9 meses de venda de unidades do programa habitacional. Como tal, é provável que 2023 finalize com um excesso de stock de imóveis ou que o mercado imobiliário entre na recessão. Existem ainda expectativas quanto à revisão do plano diretor que tem vindo a melhorar o potencial de construção um pouco ao encontro do mercado imobiliário, o que poderá aumentar o excesso de oferta devido à pressão para se densificar as regiões com mais
infraestruturas na cidade. Haverá um reforço da fiscalização para consolidar projetos para a “baixa renda” (classe de baixo rendimento) nas regiões infraestruturadas, ao invés de empreendimentos de alto padrão (classe alta), controlando a obtenção de isenções indevidas. Existe também a nova Lei para o Retrofit (Programa Requalifica Centro), que será importantíssima para investimentos no património construído e desocupado. O mercado imobiliário de São Paulo, principalmente o residencial, depende das boas condições internas, que é também influenciado pelas condições externas. Com o desejo do novo governo federal de ter resultados económicos positivos, parece que o segundo semestre de 2023 e o próximo ano 2024 ainda deixam antever uma pequena desaceleração, a manutenção dos níveis ou um aquecimento discreto do mercado imobiliário de São Paulo, principalmente com a expectativa da queda da taxa de juros, um cenário tributário melhor, além do declarado apoio federal ao programa “Minha Casa Minha Vida”. Ou seja, ninguém parece apostar num novo período de crescimento consistente, como o que ocorreu a partir de 2017, nem numa “explosão nuclear”. Uma crise imobiliária externa, um agravamento da guerra ou uma crise de insolvência poderá contaminar-nos inevitavelmente. Esperamos que o bom cenário interno, caso ocorra, amenize o desconforto e mantenha, ao menos, o mesmo ânimo. Não estamos tranquilos!