Bruno Lobo • Senior Partner S+A
“As cidades são o motor da economia, a base da nossa cultura – e para 90% de nós – os lugares onde vivemos. As cidades podem ser as mais belas e festivas manifestações da civilização. Mas podem também ser socialmente polarizadoras, fisicamente desqualificadas e ambientalmente destrutivas. O meu compromisso com o renascimento urbano vem de um amor profundamente enraizado pelas cidades, da crença de que as cidades podem tornar-se sustentáveis e da convicção de que não podemos sobreviver sem cidades sustentáveis”. Richard Rogers.
As novas proximidades resultantes da adopção de um regime laboral misto e das novas preferências imobiliárias estão a alterar os padrões de mobilidade urbana, a utilização dos edifícios e a apropriação do espaço público com impacto a longo prazo no modo como planeamos e investimos nas nossas cidades.
O novo modelo coloca um maior foco nas infraestruturas locais, na flexibilidade dos usos mistos, em novas tipologias de escritórios e comércio, em modelos residenciais de baixa-densidade, e na sustentabilidade da construção. A resiliência de certas classes de ativos levaram também a um interesse acrescido por parte dos investidores pelo imobiliário operacional, setores alternativos e emissões de carbono.
O planeamento territorial e a gestão urbanística enfrentam desta forma o desafio de adaptar os centros urbanos aos novos pressupostos de desenvolvimento urbano através de um sistema de ordenamento do território que dinamize a atividade imobiliária nos segmentos e zonas pretendidas, possibilite a criação dos novos tipos de projectos e induza a requalificação do espaço público.
Os investidores e promotores imobiliários enfrentam também o desafio de adaptar os seus projetos às novas preferências, ter acesso a formas de financiamento competitivas, e definir estratégias de investimento ajustadas ao aumento dos custos de construção, incerteza relativa ao processo de licenciamento e falta de terrenos a preços adequados.
Nas últimas décadas, a falta de integração entre o planeamento urbano e a atividade imobiliária consolidou um modelo territorial desequilibrado. Por um lado, políticas de desenvolvimento territorial favoreceram o investimento em infraestruturas e processos de planeamento complexos e demorados, baseados na sobredimensionamento das áreas urbanizáveis e separação dos usos de solos.
Por outro lado, a atividade imobiliária restringiu a maior parte da sua atuação aos perímetros das estruturas cadastrais existentes, e tendeu a favorecer as zonas com maior dinamismo económico e os segmentos de maior valorização.
Este modelo acentuou a desigualdade regional e interurbana ao direcionar o investimento para os principais centros urbanos, promover a expansão desestruturada das suas periferias, e viabilizar a implementação de grandes superfícies comerciais fora dos aglomerados urbanos, em detrimento do desenvolvimento e requalificação das localizações secundárias.
A cidade das novas proximidades depende da complementaridade das funções económicas, sociais e culturais das zonas urbanas que assegure um acesso mais equilibrado às infraestruturas, equipamentos e serviços o que requer um novo modelo de organização territorial baseado em múltiplas centralidades.
Existe assim a oportunidade de reverter o modelo de ordenamento territorial existente e contrariar as suas tendências polarizadoras por forma a corrigir assimetrias regionais e promover maior equidade territorial.
Um novo modelo de planeamento e investimento do território
Um modelo de organização territorial policêntrico deve procurar conter os perímetros dos principais centros urbanos e reforçar o desenvolvimento das centralidades secundárias através diversificação dos usos do solo, flexibilidade na conversão do edificado existente, adaptação dos regulamentos aos novos produtos imobiliários e introdução de novas estratégias de mobilidade urbana e requalificação do espaço público.
A alteração do atual paradigma requer uma estratégia integrada de planeamento e de investimento que promova a competição entre as localizações secundárias procurando equilibrar as pressões de desenvolvimento nas zonas mais valorizadas com o apoio ao investimento em zonas de menor atratividade e menos infraestruturadas.
Particularmente nestas zonas, o sistema de planeamento deve conseguir criar o contexto de certeza ao nível do licenciamento e investimentos públicos necessário para diminuir o risco do desenvolvimento imobiliário e atrair investimento privado através da disponibilização de solo urbano infraestruturado a preços adequados, e processos de planeamento e licenciamento simples e previsíveis
Para tal é necessário reformular os processos de planeamento e incorporar de programas de incentivos fiscais e econômicos, potenciando a alavancagem dos fundos europeus, para dinamizar a atividade imobiliária nos segmentos e zonas pretendidas, apoiado pelo acesso a condições atrativas de financiamento privado e pela execução direta de infraestruturas urbanas e equipamentos sociais.
As infraestruturas públicas e equipamentos sociais deve ser financiados em parte pelo aumento do valor dos terrenos resultantes do investimento públicos através de mecanismos de perequação e compensação urbanística que redistribuam equitativamente os encargos e benefícios resultantes da promoção imobiliária de forma assegurar a viabilidade económica dos projectos privados e simultaneamente benefícios públicos.
Instrumentos de implementação
Num contexto de desigualdades territoriais, é fundamental o desenvolvimento de abordagens integradas do território através da adopção de uma solução transversal à administração pública e sector privado que reconheça a complementaridade das soluções a implementar:
- Flexibilização das classes de uso dos solos: rever a classificação dos usos de solo nos planos de ordenamento territorial através diversificação de usos permitidos e diferenciação dos parâmetros urbanísticos de acordo com estratégias territoriais definidas e especificidades e viabilidade económica dos projectos imobiliários nomeadamente de renda acessível.
- Simplificação do processo de planeamento: é fundamental simplificar os processos e encurtar os prazos de elaboração, aprovação e modificação dos planos de ordenamento territorial e incorporar as dinâmicas imobiliárias de cada mercado na definição das estratégias territoriais.
- Optimização do processo de licenciamento urbano: simplificar e tornar mais previsíveis os processos e prazos de licenciamento e concessão de licenças de construção e utilização através da dotação dos meios necessários para execução dos prazos já definidos por lei pelas entidades públicas conjuntamente com a progressiva responsabilização dos vários agentes intervenientes.
- Redefinição dos instrumentos de desenho urbano: focar a intervenção dos instrumentos de desenho urbano e estrutura cadastral no espaço público e infraestruturas urbanas com a dotação financeira e mecanismos de implementação adequados complementados com parâmetros urbanísticos flexíveis focados na qualidade e sustentabilidade dos projetos privados.
- Instrumentos de financiamento: utilização de mecanismos inovadores de execução e financiamento das infraestruturas urbanas, incluindo o sistema de perequação e compensações urbanísticas, transferências dos direitos de construção, emissões de obrigações e definição das taxas e impostos de acordo com os objectivos dos planos.
- Utilização de incentivos fiscais: adequar os instrumentos fiscais no apoio ao investimento em estratégias de desenvolvimento territorial definidas, através do ajuste do imposto sobre o valor acrescentado sobre a construção, impostos municipais sobre os imóveis e taxas pela realização, manutenção e reforço das infraestruturas urbanas, e aquisição dos imóveis,
- Estruturação do acesso ao financiamento privado: conjugar as estratégias de desenvolvimento urbano com o apoio ao acesso a investidores imobiliários, financiamento à construção e aquisição dos imóveis.
- Monitorização dos mercados imobiliários: acompanhar a evolução dos mercados imobiliários locais nos preços dos terrenos e imóveis, transações e licenças concedidas e incorporar a sua análise nas políticas de ordenamento.
- Profissionalização do setor da mediação imobiliária: implementação de medidas de estruturação e profissionalização dos setores das mediação imobiliária e financeira por forma a criar mercados estruturados e transparentes de acesso a lotes urbanizados, imóveis e financiamento.
- Aprofundamento das parcerias público-privadas: na gestão e desenvolvimento do património municipal, execução das infraestruturas urbanas e disponibilização de lotes urbanizados a preços adequados.
Uma nova relação entre as entidades públicas e privadas
Um novo modelo de planeamento e investimento territorial requer um sistema de ordenamento territorial integrado e estratégico, em vez de continuar numa abordagem fragmentada. Para tal, é necessário que os planos territoriais evoluam de representações estáticas do território para uma coordenação dinâmica do desenvolvimento urbano e investimento público em parceria com os promotores imobiliários e investidores institucionais.
A sua implementação requer a adopção de uma estratégia transversal à administração pública e setor privado através de uma nova forma de relacionamento que tenha por base uma visão partilhada para promover uma nova forma de abordar a cidade das novas proximidades nas suas múltiplas dimensões de forma a transformar as suas visões em lugares e comunidades de sucesso.
Conforme referiu Richard Rodgers, o planeamento urbano pode gerir o dinamismo das cidades com o objectivo de alcançar a inclusão social e continua a ser uma ferramenta vital para criar cidades para as pessoas e uma melhor qualidade de vida para todos os seus cidadãos.
